范华转自 日经中文网
由于离东京市中心部非常近，而且并不算太贵，人气的东京湾沿岸地区的超高层住宅楼正在步入一个新的阶段。日本房地产开发商三井不动产住宅和住友不动产预定销售的超高层住宅楼每坪（3.3平方米）单价估计将超过300万日元（按目前汇率计算约合人民币18.44万元、相当于5.59万元/平方米）。由于附近其他的超高层住宅楼售价至今几乎都在每坪（3.3平方米）200万日元（约合人民币12.29元，相当于3.72万元/平），因此有很多预备购房者难以定下决心。这些超高层住宅楼的销售关键词是“迪士尼乐园”和“综合开发”。
主题公园般的样板房
4月下旬，在东京都中央区晴海地区的一个房间里，墙壁四周被大屏幕包围，坐到座位上后，有工作人员督促系好安全带。之后，屏幕开始播放有关鲸鱼的动画片，随着潮水涌动，座位也大幅度上下起伏。突然间，鲸鱼跃出海面，在空中向着晴海游去。
这一幕据说是主题公园的演出节目，但实际上却发生在三井不动产住宅公司主导开发的“Park Tower晴海”的样板房里。该超高层公寓地上共有48层，可容纳1076户，预定6月下旬开始首期销售。正式价格未定，不同楼层和朝向的价格也不同，但预计平均每坪（3.3平方米）价格为约350万日元（约合人民币21.51万元，相当于6.52万元/平）。以数量较多的三居户型为例，按70平方米（使用面积）计算的话，大概要7400万日元（约合人民币454.84万元），这对于普通工薪阶层家庭来说是非常昂贵的。
根据日本房地产信息公司东京KANTEI统计，2000年以后晴海地区的销售的住宅楼中，新建住宅楼每坪单价超过300万日元（相当于人民币18.44万元）的只有住友不动产的“DEUX TOURS”（2015年竣工，正在销售中）。与Park Tower晴海相邻的2栋超高层住宅楼“The Park House Harumi Towers”（2013～16年竣工）的价格在每坪250万日元（约合人民币15.37万元，相当于4.66万元/平）以上，相比之下，此次约350万日元（约合人民币21.51万元）的预计售价要比周边高出20～30%。除人工费等建设成本上涨外，为迎接东京奥运会进行的基础设施建设等使当地街区的魅力得以提升，这一点也反映到了售价上。
如何让消费者接受这一前所未有的高昂价格呢？这就需要开发商在销售上下一番功夫。
Park Tower晴海的最大特点是外部设计，由东京迪士尼乐园运营商日本东方乐园公司监修。他们将栽种了丰富植物的庭院命名为“幻想乐园”，配备了大型滑梯、喷泉、有人经过灯光就会闪烁的“妖精小道”等，让人仿佛进入了主题公园，如果是迪士尼粉丝应该会欣喜若狂。文章开头的样板房“演出节目”可以说是乐园风格的进一步延伸。
另外，三井不动产与大型户外用品厂商Snow Peak合作，在院内打造了可以露营的地方。开发商为业主也提供了另一种选择，加钱可将室内装修改换为与Snow Peak公司合作设计的风格。面对这些带有小斜坡和沙土地面的富有童趣的设计，一位来此参观的男性表示：“我很想要一个同样的房间”。
日本房地产评论家星直人收到了很多客户的咨询，“买哪个户型好”、“买房后有什么推荐的特别服务吗”？星直人感到吃惊：“许多咨询者不关心周边住宅楼的行情，不是想住到晴海地区，而是只想住到Park Tower晴海”。
以综合开发替代公用设施
在Park Tower晴海建设用地的南侧，隔着因搬迁问题而处在风口浪尖上的丰洲新市场，是江东区的有明，住友不动产正在这里建设名为“东京湾Triple Tower Project”的3栋超高层住宅楼，能容纳1538个住户。
第一期的销售计划将于7月上旬开始。平均单价预定约为每坪（3.3平方米）320万日元（约合人民币19.67万元，相当于5.96万元/平）。据东京KANTEI的数据，在有明地区，超高层住宅楼新房的单价最高约为每坪（3.3平方米）260万日元（约合人民币15.98元，相当于4.84万元/平），“东京湾Triple Tower Project”的预售价格远远超过这一水平。即便如此，仍有约1600个考虑购房的家庭探访了样板房，进行详细咨询的人也很多。看房人群以生活在周边的家庭为主，但也有来自海外投资者的咨询。
有明地区以往的超高层住宅楼大都配备了豪华的公用设施，如业主专用游泳池、可以俯瞰东京湾的酒吧等。业主虽然住在市中心，却能享受渡假区酒店一样的环境。但正在建设中的Triple Tower Project却没有准备游泳池和酒吧。甚至没有供来客住宿的客房，而这在有明之外的其他超高层住宅楼都是标配设施。公共设施压缩到只有聚会厅和休息厅等，与周边的超高层住宅楼相比显得非常简单。
为什么和周边的超高层住宅楼不同，配备这么少的公用设施呢？其答案是“综合开发”。住友不动产正在同一地块内建设大型商业设施。开业时间未定，预定将有餐厅、酒店等店铺入驻。把临近的商业设施作为超高层住宅楼的“公用部分”，可以替代公共酒吧和客房，这正是Triple Tower Project的一大卖点。
在简化公用设施的同时，住友不动产的数马智树表示，“我们将强化安全管理，打造宜居住宅”。尽管具体路线未定，但计划开通业主专用班车，方便大家来往地铁站。
据日本不动产经济研究所的统计，2016年度东京圈的住宅楼销售量滑落至1992年度以来的最低水平。昂贵的价格吓跑了很多消费者，而且开发用地也难以确保，许多开发商被迫压缩供应量的情况一直在持续。在这种情况下，推出新价格的东京湾沿岸超高层住宅楼能否被消费者所接受呢？东京的房地产业内人士都在密切关注着事态的进展。
日本经济新闻（中文版：日经中文网）商品部 蛭田和也
