王庆转自百度全科
2015年至2017年，适逢我国棚改的“大动作”之年。国务院日前印发了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，计划这三年内，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，农村危房1060万户。如此庞大的棚改工程，会牵扯到诸多方面的利益，工作也将错综复杂。北京作为首都，在棚改方面的力度和举措，难免会备受关注。
2015年，北京市计划全面启动113个棚改项目，棚改完成5.7万户，保障房完成15万套。其中，北京市西城区历史上规模最大的棚户区改造项目已于2015年6月中旬启动了。该项目包括两个成片棚改区改造项目，即菜园街及枣林南里项目和光源里项目，涉及居民5600户。面对涉及居民这么多的棚改项目，成功完成动迁工作将是一个不小的挑战。
菜园街及枣林南里项目和光源里项目的房屋多为上世纪50年代建成的平房及危旧楼房，存在结构简易、房屋拥挤、居民人口密度大、流动人口多、市政设施不齐全、设施老化等问题。因此，群众改善意愿极大，这为棚改项目的顺利进行奠定了坚实的群众基础。
在以往的拆迁案例中，影响拆迁的纠纷往往集中在拆迁项目的公开透明度、拆迁补偿安置方案、先迁后迁、拆迁负责人衔接等方面。
在拆迁过程中，拆迁方应当充分征求被拆迁人的意见，关于拆迁项目的各种进展情况，应向被拆迁户公开，保证一开始的时候就按程序要求推进拆迁工作。然而，以往的拆迁项目都没有做到完全的公开透明。相比之下，此次西城区棚户区改造项目有了相当大的进步：
一方面，通过该项目的官方微信平台向社会公开了相关的政策法规，例如《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590条）、《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建发[2013]450号）、《关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》（京政发[2011]27号）等；
另一方面，公开了“九步五公开”征收流程：第一步，房屋征收申请；第二步，项目公益性质论证；第三步；张贴暂停办理事项公告（公开一）；第四步，选定房地产价格评估机构（公开二）；第五步，房屋权属情况调查登记（公开三）；第六步，拟定征收补偿方案（公开四）；第七步，进行社会稳定风险评估；第八步，预签协议；第九步，作出征收决定（公开五）。
可以说，上述两方面的做法在一定程度上保证了征收补偿工作信息化、精细化、透明化的管理，有利于拆迁工作的顺利推进。在以后的拆迁项目中，对于拆迁工作中哪些具体信息应该公开，这个问题可以从立法上进行强制性规定，包括惩罚性措施等。
目前，西城区此次最大的棚改项目已经进入第五步（房屋权属情况调查登记）。接下来，将公开征收补偿方案，这将是此次棚改项目能否顺利进行的一个关键节点，也是纠纷的高发区。这时候，常见的纠纷主要集中在人口的认定、房屋面积的认定、合法房屋的认定、以及安置房面积的认定，货币补偿标准的规定等方面。
原则上，根据每个拆迁项目的不同，拆迁方会制定不同的拆迁补偿安置方案，方案的制定一般是依据相应政策而定。对于补偿款，主要是依据评估报告所认定的价格进行补偿，一般包括房屋以及附属设施、搬迁费用、过渡安置费用、提前拆迁的奖励等其他补偿或补助。如有经营性的面积，会涉及停产停业的补偿补助费。另外，关于房屋拆迁涉及的补偿安置，法律规定被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋安置。目前，国家鼓励货币化安置，多利用存量房来安置，目的是提高安置工作效率，这是当前棚改工作很重要的一个方向。
对于拆迁补偿方案，拆迁方一定要向居民做足信息公开工作。否则，将影响整个拆迁进程。此次西城区棚改项目的拆迁补偿方案究竟如何，有何创新，我们将拭目以待。
在此，还要提一下先迁和后迁的区别。这个问题要具体情况具体分析：如果拆迁居民觉得拆迁协议各项程序以及内容都没有问题，对于拆迁的各项补偿以及安置措施都很满意，那就可以签拆迁协议；如果拆迁过程中，拆迁方的违法情况以及严重程度导致其合法拆迁利益达不到的情况下，不要被拆迁人宣传的不公平的拆迁条件以及惩罚性措施吓住，牺牲个人的合法利益，委曲求全。建议委托专业拆迁律师进行维权。对拆迁方的行为进行纠正、监督，保障被拆迁人的合法权益得以实现。在此，我们并非要鼓励拆迁居民去当“钉子户”，而是要其在法律合理的范围内，维护自身的正当权益，这也将推进我国拆迁工作的法制化进程。需要强调的一点是，为了防止恶意拖延拆迁进度，在补偿方案上，对于先迁和后迁的居民要一视同仁。
在以往拆迁的实际工作中，拆迁方会把拆迁工作细分各个环节，每个环节由具体部门或者组织或拆迁公司负责，他们之间的职责分工以及协调配合很关键，但往往出现互相推诿的情况。西城区在此次棚改征收工作中首次明确设立“一委一会四站”的工作理念，即临时党委和党支部、居民代表委员会、居民接待站、法律服务站、公证服务站、人民调解工作站。特别是居民代表委员会，由征收区域的居民代表、街道社区代表、区域内人大代表和政协委员组成，在对征收工作进行全程监督的同时，配合做好政策宣传、矛盾调解等群众工作。
未来三年，我国的棚改项目是一项重要的战略部署。今后，如何将拆迁工作做得更好，需要我们不断探索与创新。在此方面，北京正在不断努力，期待全国范围内，也将有新的突破，逐渐完善我国的拆迁工作，进而实现棚改项目改善民生的目标。
（作者系北京京华律师事务所律师）
