王西朋轉自：
如何评价河南南阳楼盘大面积烂尾的现象？
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上海秦兵律师事务所 律师 关注
跟南阳特别相似的还有一个地方，这地方108坊、十三朝古都、十二时辰（误）…
作为陕西省的省会，西安在2011、2012年的时候，开了一批土地政策的口子，允许开发商一边建设一边补手续。
这就特别考验开发商的“良心”，各位想想，五证一个证没有，就可以把房子卖了，把钱都揣进自己的腰包里，这房子还需不需要好好盖起来？这手续还到底补不补？
在这种宽松监管的背景下，能老老实实补手续、踏踏实实把房子盖好、让业主安心入住的开发商，其自律程度不亚于三九天说起床就起床的人。
但是这种宽松的政策，其实是违反上位法的，现在还能搜到国土部紧急叫停西安某项土地政策、陕西省国土厅叫停西安某项土地政策的新闻。
于是本来打算慢慢补手续的开发商也没优惠政策了，想要办土地证，先把出让金交齐。
然而人家开发商，把业主的钱都收的七七八八了，这种五证不全的房子，也不会有啥按揭款等着开发商，这时候再往楼盘里砸钱，太不杠杆了。
于是就苦了买了房子的业主，11年、12年买的房，到现在了，要么压根住不上，要么强行入住（没电没水没燃气，更不可能办产证）。
那么有朋友问了，我住不上，我特么能不能找开发商给我赔逾期交房违约金？
不能。
对于没有国有土地使用证的楼盘，法院会认为这不属于法院受理范围，直接裁定驳回违约金诉讼。
为什么？咱也不知道，咱也不敢问，问也问不出明堂。
去年我们团队的主任应烂尾楼业主邀请，去了一趟内蒙某市。
这地方据说有上百个烂尾楼，当地领导找机构计算了一下，要解决烂尾楼的复建问题，平均一个项目需要1个亿。
这也就间接地说明了，那个把房子盖烂的开发商，当初卖房子赚的绝对不止1个亿。
那么这些钱去哪了呢？怎么就能把房子盖烂呢？
早些年房价高企的时候，很多煤老板跑到内蒙去开发楼盘，把业主的钱拿到手了，发现后院起火，矿上不行了。于是把卖房子的钱挪回去救矿或者是其他生意，盖房子的钱自然就没了。
可是哪怕是个不懂法律的人，都忍不住得问一句，这盖房子的钱，就能随便挪吗？
理论上不能，但期房预售制度（内地版）是原罪，它的底层设计逻辑就是方便开发商搂钱，所以在这个制度下，一切皆有可能。
于是，烂尾楼就这样产生了。
说回南阳。
南阳下一步会做啥呢？
根据我们的经验，下一步会有各个烂尾项目的专属工作小组，负责“协调”解决烂尾楼复建问题。
然后会有一个市级领导小组，可能会叫“xxx指挥部”，或者叫“解决烂尾楼遗留问题办公室”，负责编制南阳的烂尾楼目录，给大家排个队，用时间来冲刷一切问题（撑到3年换届期就万事大吉）。
但是真正能帮助业主复建烂尾楼的方法，没人知道，也没人想知道，真有人去做了，可能还会被阻挠——被业主自身阻挠。
“再等等看”、“人心不齐”，这些话在我们帮助烂尾楼业主解决问题的时候，不知道出现了多少次。
但是呢，我们还是抱着希望。
因为在遇到10个组织不起来的烂尾楼小区后，我们总能遇到一个特别团结、特别理性的小区。
这些能够为自己争取到家园的业主们，有个最大的共同之处，就是他们都有若干个特别能干的业主代表，负责和律师对接，组织听法律讲座，走上楼盘复建之路。
所以，虽然在帮助业主依法处置烂尾楼问题的道路上，我们律所走得很孤单，也很艰难，但是想到我们正在合作的那些可爱的业主代表，也会觉得还是有希望的。
希望只留给勇敢的人。展开阅读全文
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党员，全国农技推广科技示范户。 关注
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罗马不是一天建成的，烂尾之城南阳，也不是一天建成的。
这些烂尾楼的开发大致开始于2009年到2014年之间。
为什么是这几年呢？因为2009年开始，投资担保热潮开始席卷全国。三五个人，三五十万元租个场地收拾一下，就可以公开向老百姓吸收资金。
从一开始的年化10％到最疯狂时候的年化100％，担保公司向普通老百姓疯狂吸纳资金。
吸收过来的资金怎么办呢？这么高的利息如何消化呢？最好的出路就是房地产。
资金开始大量流向房地产，有的是借给开发商，有的干脆自己亲自上阵拿地搞开发。
很多小型开发商，都是从包工头转化而来。包工头们根本不怕借钱，也不怕利息高，到手的钱都是当做慈善机构给的捐款。
2010-2014年期间，你所能看到能找到的担保公司，几乎就没有一个不沾房地产的。
有太多的高息资金，需要通过房地产来覆盖本金和高利息。
为什么是房地产。因为当时南阳的地价还很便宜，两三百万一亩，两三千万拿个10亩地就能盖楼。但是又不需要真拿两三千万，付个几百万的定金，把地押给银行拿着贷款去付尾款。再拿几百万付工程款，主动加利息，让建筑公司垫资盖楼，封顶付尾款。只需要几百万最多千把万的资金，就可以盖两栋楼，一栋楼2万平方单价3000那么货值就是1.2亿。10倍的杠杆，就算10％的利润，相对本金来说也是收益翻倍。更何况利润并不只是10％呢？
还有的连地钱都不用出，找个濒临倒闭或者已经倒闭的国企，把原来的厂房下边的地拿出来搞合作开发。可是，那下边的土地都是划拨土地，变更性质和用途需要经过严格审查而且花费相当代价。半路上黄了，这个项目自然要烂尾。
担保公司的钱，是有问题的。为了让老百姓放心理财，担保公司除了各种高息承诺以外，还要给客户承诺刚性兑付，承诺了刚性对付老百姓还是担心怎么办？没事儿，咱们先签3个月、半年，让你安心。当时几乎95％的公司给理财客户签的合同95％以上都是半年以内。
短借长投，期限金额错配，那么，在一个房地产项目18—36个月甚至更长的建设周期内，担保公司就要一直持续不断地吸收资金来维持现金流。
吸的越多，资金成本就越高，看起来给的是年化24％的利息，但是如果把资金池的成本也算上，利息常常高法年化48％。
理财客户随时都有兑付的可能性，只要有一笔钱不能按期兑付，整个公司的信用就会受到牵连，如果再有那么一点猛料，这个担保公司有可能就再也融不到钱，或者直接被老百姓挤兑。只要出现挤兑，死路一条，活过来的全国也没多少个。
所以当时间到了2015年整个担保公司行业陷入全面危机以后，这些资金所曾经染指过的楼盘，烂尾就成了家常便饭。
烂尾楼有经济纠纷很正常，但是南阳的烂尾楼不一样，碧x花园项目的房产之上，有全国各地十几个法院的数十个轮候查封。类似这样的项目，根本不会有新的资金接盘。
综上，不难看出来，南阳300多栋烂尾楼的一大半，都是随着担保公司热潮而来，退潮以后，很多没穿裤衩的就被晾在了沙滩上。
还有没有别的原因呢？有，地方政府某些部门的不作为和乱作为。《中县干部》大家都看过，中县说的就是南阳某县，南阳就是一个大号的南阳某县，外来的市长市委书记就算手臂有刘备那么长，恐怕也不可能伸到一个个几十亩规模的房地产项目上去，就算是有，也没几个。
南阳烂尾楼问题什么时候能解决，不好说。牵涉面太广，问题太复杂，有可能这一代人的智慧都未必够用。
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知乎用户BZ9J50 关注
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09年大学毕业从南阳出来的，前20多年人生都在南阳，生于此，长于此，学与此～大学也是南阳理工，对家乡的感情很复杂，爱，恨，怒，又无奈。
南阳经济最好的发展时期我觉得是05到10那几年，大力发展旅游产业，淅川，内乡，西峡，不说全国有名，在全省以及周边省市都有影响力，南阳玉器也是一大看点，母亲河白河羡煞旁人。在外提到南阳，也是以物华天宝，人杰地灵，风景优美的赞誉较多，非典型性河南城市。另外推进新农村致富，搞种植，养殖，菌类，家畜类，而南阳黄牛也是闻名于世多少年了，诞生了一些叫的出名叫得响的实业巨头。
虽然慢，虽然难，但是南阳的的确确的在进步，在发展，打造旅游宜居城市隐约已是当时的主旋律。加之南阳融合了南北风格，北方的实在直爽，南方的细腻柔情，四季分明，物价合理，幸福感爆棚。
但是，自从农运会的申办成功，一夜貌似都变了，主旋律也有所调整，到处拆，建，停，拆，停，建，拆。。。整个城市很浮躁，老百姓急躁又迷茫，没有大城市的命，得了大城市的病，旅游不再是支柱，农业不再是根本，毕竟有些甜头，一旦尝到，很难戒掉，资本引入，省内开发商巨头，国内开发商接踵而来，担保公司，个人高息也层出不穷，黑暗中貌似有一张大网，把正要展翅高飞的大鹏鸟给拦了下来，白河大桥旁那只大鸟，再也飞不起来了。
那个曾经努力，务实不务虚的穷小子突然开眼了，原来有那么多不费力赚钱的办法啊，何必那么累，黑暗中有很多手也在推拉这个穷小子，大脑决定四肢，思想决定行动，结果不言而喻。
最终，南阳没能成为内陆的杭州，也没能成为西部的和田，更不要说中原的天府盆地。最近几年谁还记得南阳漂流，有谁记得宝天曼，以及南阳黄牛，房地产---搞药的去开发，种植的也去了，养殖的跟风了，实业都梭哈了，站在风口的猪都能飞起来，可是那头黄牛确趴下了。
高楼林立，灯光酒影，推杯换盏，车前车后，烈焰红唇。。。
风停了，雾散了，人走了，猪也摔下来了，留下了一地鸡毛
羽毛很小，很卑微，但是羽毛也能飞上天，南阳大脑问问自己，南阳人问问自己，出路在哪，风在哪，没有风自己找风，让曾经的大鹏鸟飞上天吧。。。
