韩玉正转自美国之音
爛尾樓現像在中國一直存在，但是今年7月集中爆發的業主宣布斷供事件，令爛尾樓和房地產市場衰落再次成為社會焦點。截至7月中旬，全國出現至少270多份“停貸告知書”，各地尤其是河南、湖南、湖北等省份二線城市的大批遭遇爛尾樓的業主在等樓無望之下宣布集體停貸，給銀行和政府形成不小壓力。目前銀保監會表示會採取撫慰措施，但是具體行動尚無細節。分析人士指出，爛尾現像從根本上說來始於政府但是最終涉及到所有人自掘的陷阱，解決方案將十分艱難。
全國各地遭遇“爛尾樓”的業主陸續宣布停貸
今年7月，全國性的“停工停貸潮”烽煙四起。近幾年尤其是新冠疫情發生以來，一些房地產開發商資金鍊斷裂，出現或者即將面臨“爆雷”局面，不少城市的房地產項目紛紛停工，令已經購買這些期房的業主陷入“爛尾樓”的絕境。無奈之下，他們宣佈單方面停止向銀行交納按揭房供，直到項目完全復工為止。
最早的“停貸告知書”出現在2021年4月的山西省太原市。當地樓盤“太原泰禾金尊府”5000餘戶購房者，在樓盤爛尾兩年多變成雜草叢生之地後，忍無可忍向當地銀行、房產管理局、紀委監委等各部門發出共同停貸告知書，要求設立政府監管賬戶確保資金用於小區後期工程建設，否則大家堅決一直停貸。
7月以來，中國各地宣布停貸的現象此起彼伏。 7月18日，位於上海的“易居研究院智庫中心”發布了一份“2022年全國爛尾樓研究報告”。報告作者、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受美國之音採訪的時候說，面對最近出現的各種案例，他希望通過研究摸個底：“這個行業就是一筆糊塗賬，以前沒人專門用這種定量的東西去分析。”
報告稱，截至2022年7月16日，全國至少出現了271份停貸告知書，其中大部分發佈於7月。從歸屬地看，來自河南、湖北、湖南等省份數量較多，其中河南就佔54份，也就是說河南一省就有54個樓盤項目遭遇停工停貸。而在54份來自河南的停貸書裡，省會鄭州佔了32個樓盤。單從城市看，歸屬於鄭州、西安、武漢等二線城市的數量比較多。
報告還從房企分類的角度研究了這些停貸告知書，發現在涉及爛尾樓的樓盤中，大型房企至少佔了一半。從時間角度來說，爛尾樓大部分是最近四年內認購的樓盤。
從資金規模角度來說，2022年上半年全國爛尾樓涉及的房貸規模為0.9萬億元，佔了全國房貸餘額的1.7%。
嚴躍進表示，雖然1.7%聽起來不高，但是對於銀行來說已經算嚴重。 “銀行對這個不良貸款的容忍率，如果正常的話都是小數點位的，都是零點幾，不會超過1的。當然房貸只是其中一塊啦。房貸比如說佔了50%，1.4%就是0.7%啊，也就是到了邊界線上。”
7月9日，鳳凰網發布了一部名為“我家住在爛尾樓”的紀錄片，引起廣泛關注。 2011年西安灞橋區“易合坊”小區開售，開放商承諾2015年6月交房，但是2014年因開發商資不抵債，樓房爛尾。 2022年3月，面對疫情管控、收入減少、房貸壓力等多重因素，近300名業主選擇住進了爛尾長達8年的“家”。
14分鐘的紀錄片採訪了多位心酸的業主：67歲的李竹娥每天四五次舉著手電筒爬13層樓；打工人曹英一個月掙2800元，還房貸2500元，現在每個月來易合坊住半個月，因為要“把房佔起來，害怕人家不給咱房了”；得知房子爛尾後開始失眠的黨奇，搬進來之後不再失眠，因為“雖然是爛尾了，畢竟住到自己房子裡”；談戀愛的時候靠兩家父母湊首付買房的李珂，現在帶著6歲的女兒住在沒水沒電的毛坯爛尾樓，提到未來潸然淚下。
2013年5月購房的魯紅梅，也是住在爛尾水泥毛坯房裡的一位。屋裡沒有水電和衛生間，因為灰塵大，床必須用布蓋著，晚上睡覺之前要抖掉灰。疫情給她的收入帶來嚴重影響，一個月的收入也就兩千多元。老母親一日三餐就是饃和麵條，加上自己拔的野菜。魯紅梅看著老人做飯忍不住抹淚說：“孩子上學，你還得交著房貸，還得交著房租，等那邊租的小房子到期了，這邊爛就爛吧，全家就一起搬過來。”
監管不到位造成了中國特色的“爛尾樓”
一位在中美兩地從事房地產開發的業內人士方先生（應本人要求隱去真實姓名）告訴美國之音，中國的爛尾樓有其獨特的背景。 “在很多國家，包括在美國很多的州，要房屋局給你做個檢測，證明適合居住以後給你發個合格的檢測證。然後我們做房屋開發的才能夠正式讓銀行進來，跟客戶簽約，把這個房子給賣出去。”
方先生介紹，如果是期房，美國銀行會嚴格把控監管。 “銀行他就是經營風險的，一旦他的錢有風險，他什麼都不會跟你談。超過這個風險他不跟你乾了，這個生意不做了。他為什麼控制這個風險呢，其實就是為了避免爛尾。”
方先生舉例說，作為開發商,他們打算在紐約建一個酒店，在銀行有6000萬美金的信用額度。 “在這個項目上我們最多可以貸6000萬，但是銀行不會同時把這6000萬給我。”
“怎麼給呢？我用我自己的錢蓋完一樓，這時候我蓋二樓，他會把第一層樓的錢給我。相當於我用一層樓的錢去蓋二樓。等我蓋二樓的時候呢，銀行有專業的獨立監管的團隊，他們再過來看我。二樓我也蓋得差不多了，地基啊各方面都沒問題了，好了，他又把我二樓的成本算進去，把三樓的錢給我。”
對中國地產業也深入觀察的方先生認為，中國的開發商“有的時候心比較大”。 “他拿這個錢，他不好好蓋這個項目，他拿去買地啊，到處弄啊，在光景好、房市健康的時候他不怕，為啥？地也漲，這個也漲,那個也漲，他能夠把錢重湊回來繼續完成他該做的事情。”
方先生說，一旦房市向下調頭情況不好了，這種操作就是極其危險的。尤其在疫情發生之後經濟受到影響的大環境下，貿然擴張的房企很容易陷入困境和麻煩，然後形成連鎖反應。 “在我們這個行業，那基本就是自殺性的。因為這些資產立刻成為你每天的噩夢，成為你的包袱。
爛尾樓在中國並非新鮮事，最著名的莫過於首都北京距天安門不到兩公里的中信國安府，爛尾近30年。全國其他省份爛尾事件也屢見不鮮，但是直到今年7月由於全國各地的業主開始集體維權宣布斷供，一下子成了全民關注的焦點問題。
中國國內一位要求匿名的經濟學家告訴美國之音說，爛尾現象的發生和銀行關係並不大，因為銀行沒有監管義務，房企只是有一個託管賬戶，真正負有監管責任的應該是住建部。但是在實踐中，監管其實很難。
她說：“小的房企一直都沒有什麼監管。經濟好的時候，隨著不停的擴張，大部分樓盤是可以交付的。但是經濟不行的時候，就變成了有點像龐氏騙局，沒有後續資金就開始爛尾。”
她補充說：“現在中國的住宅90%都是靠期房的方式建的。本來是個權宜之計，因為一開始沒錢就想蓋房。這種模式應該不被允許才對。但是後來政府想發展房地產，就縱容這些房企，所以這些模式越搞越大了。”
在絕望和希望中掙扎的業主何去何從
目前，中共的宣傳部門加強了對爛尾停貸類消息的封鎖。在網易，抖音，新浪等平台，很多涉及停貸和爛尾樓主題的新聞、視頻和分析文章都被盡數刪去。
按照中國的預售房制度，賣房的資金本不該被挪用，必須用於此樓盤的專款專用，並且受到住建局和銀行的監管。但是在實際操作中，監管不力是普遍現象。
嚴躍進告訴美國之音，資金管控是個兩難的問題：“現在這個政策，預售資金監管的嚴一點，好像是對的。反過來去理解，本來房企資金壓力就很大了，你把他管的更嚴，他不是更沒資金了嗎，更要爆雷。鬆管的目的是在特殊時期讓他更容易回籠資金，資金到位的話，項目才會有人去開工。所以理解這個問題你會發現很痛苦。”
從事房產行業的方先生覺得，對於遭遇爛尾樓的業主來說，也是左右為難。 “一旦開發商出於某種原因，沒有錢把這個房子繼續再蓋下去了。那麼你說我這個錢是還給銀行還是不還。我繼續還，那麼可能我損失繼續擴大，這房子我可能住不了。我不還，我的徵信，還有我的其他財產可能會被銀行悉數拍賣。”
他說：“單方面的斷供，其實是一個雙刃劍，兩邊你都會傷害。銀行這筆錢已經給了開發商，所以銀行來說就會有一筆呆死賬，他沒法去交差。這種情況下銀行肯定也就會拼命的去跟你要錢，一方面來起訴你，另一方面也會對以後再來找他合作的房地產商非常的謹慎。”
7月21日，國務院新聞辦舉行發布會，中國銀行保險監督管理委員會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，6月30日，江西景德鎮某個樓盤因為延期交房引發了輿論關注，銀保監會對此高度重視。
劉忠瑞說，在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，指導銀行積極參與相關工作機制，主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。
位於美國的油管自頻道主“小翠時政財經”的小翠在她評論銀保監會的反應時說，下面政府可能會採取三種方案。第一種可能是，銀行把貸款包裝成理財產品賣給投資者，以減少自己的風險；第二是成立新的監管賬戶，由業主墊付爛尾樓剩下所需要尾款，銀行再提供貸款支持以及利率優惠；第三種就是由地方政府擔保，銀行放款蓋樓。
小翠認為，第二種方案實施的可能性最高，因為之前有過先例。她評論說：“爛尾樓不是今年才出現，十幾二十年前，中國房地產剛起步的時候就有了爛尾樓現象。然而，共產黨內部所有相關部門都是視而不見。他們所有的精力都花在如何阻止人民上訪，如何阻止人民聚集起來把事情鬧大，卻從來沒有反思過一點點關於自身監管的缺失。”
她在欄目最後總結說：“所有的人都在房價永遠上漲的美夢中激進前行，包括盲目上車的韭菜，包括瘋狂舉債的房企，也包括與房企相關的所有政府部門。氣球越吹越大，總有一天是要破的。”
