韩玉正转自清算网
维权，对于每个人来讲并不是一件轻松的事情，尤其是作为一名遭遇烂尾楼的购房人。北京英淇律师事务所作为房产纠纷领域的专业律所，经常会碰到当事人咨询延期交房、烂尾楼的问题，今天英淇律师将系统为您提供烂尾楼维权的核心攻略。
一、对楼盘烂尾的原因和程度做全面了解。
由于商品房烂尾的原因各不相同，所以购房人一定要全面系统了解项目烂尾的真实原因，是资金链断裂还是被有关机关责令停工和处罚，同时还要对楼房烂尾的程度进行预判，是属于烂尾早期还是烂尾的晚期，不同的情况就要采取不同的维权策略。
二、购房人团结起来进行集体维权。
烂尾楼往往不是一户两户业主，会有成百上千的受害者，所有有维权意向的购房人应该团结起来进行集体维权。可以推选适当的有责任心的业主代表进行组织维权，制定相应的内部规则，发挥集体的力量。
三、调查开发商的预售许可等情况是否合法。
依据《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
所以，一个项目的开工和销售，往往会涉及土地出让、规划许可、预售许可等前期的审批，而这些审批手续是否合法合规都对烂尾楼盘维权至关重要。
四、向银保监会申请对资金监管情况进行查处。
商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。而现实过程中，会存在开发商联合银行违法挪用资金的情况，因此通过对资金监管的查处可以给银行和开发商施加一定的压力，从而增加谈判的筹码。
五、与开发商的谈判贯穿始终。
面对烂尾楼，购房人想要的是及时止损。因此通过和开发商的谈判，尤其是在获取相关证据材料的基础上的谈判会更加有效果，如果能通过谈判解决退房退款或者如期交房将会是多赢的结果。
六、系统搜集开发商延期交房的证据。
一旦谈判破裂或者失败，通过法律程序解决问题会提上议程。而开发商的违法行为、延期交房的证据就至关重要，购房人一定要随时留存相关证据为诉讼所用。
七、确定诉讼策略适时提起法律程序。
如果不能通过谈判或者其他方式解决烂尾，需要购房人及时提起民事或者行政诉讼，通过将争议进入法律程序，从而实质性化解双方的矛盾和争议。
八、如开发商申请破产清算，积极参加破产程序。
如果开发商申请破产，购房人要积极参加破产程序。参与破产程序，可以选择代理人或者律师参加债权人会议，争取开发商破产重组。如破产程序启动，要力争使业主购买的房产从开发商的破产财产中进行剥离，不被认定为开发商的破产财产，从而在破产清算中行使优先受偿权。
综上所述，烂尾楼的维权注定不会是一帆风顺，作为购房人最重要的是根据自己的情况找到最合适的攻略。英淇律师建议您，如果确定维权，请第一时间咨询或者直接委托专业房产律师全权代理，从而最大程度上保障个人合法权益。
