俞文峰转自北京京平律师事务所
中国经济网专访赵健律师：谈拆迁的应对
文章来源:北京京平律师事务所发布日期：2014-08-20分享到：
对于面临拆迁的普通老百姓来说，接到拆迁通知本应是一件高兴的事，因为拆迁本身意味着居住条件和居住环境的改善，使得居民生活质量得到提升。可是现实中，大多数遇到拆迁的当事人不仅没有顺利拿到梦想中的新房子，而且为了拆迁这件事几乎焦头烂额，身心疲惫。法律知识浅薄甚至是严重缺失的当事人，面对拆迁办的种种官方说法几乎无言以辩，对拆迁办说一不二蛮横强势的态度也只能是愤愤不平。普通百姓该如何正确应对拆迁?记者就此采访了专门代理征地拆迁维权案件的律师——北京京平律师事务所赵健律师。
记者：根据您在工作中与当事人接触的经验来看，当事人通常会遭遇哪些情况?
赵健律师：以下几种情况都很常见：一是以强凌弱，一切拆迁办说了算，甚至签了拆迁补偿安置协议当事人手中都没有原件;二是骚扰胁迫，生活不得安宁，甚至不签协议不让你睡觉;三是断水断电断路，制造生活不便，让你无法正常生活;四是暴力袭击，变相逼迁，增加拆迁户心里上的恐惧感;五是收到相关政府部门的房屋拆迁行政裁决，裁决中规定了一定期限，届时将会申请法院强制执行，用法律程序对拆迁户产生威慑作用，使其答应搬迁;六是各种“拆”，偷拆、误拆、违法强拆等。
记者：遇到这些情况后，拆迁户一般会采取什么应对措施?
赵健律师：拆迁户遭遇拆迁大多先是茫然的，什么情况都不清楚，一般也见不到什么官方文件，似乎所有的消息都是“听说”的，再加上上述混乱情况的出现，就会出现六神无主，不知所措的局面，这时，一些错误的应对方式便顺势而生。一是上访，拿着材料奔跑于各个政府部门的信访办公室，但是，上访的弊端就是没有法定的答复期限和法定的追责途径，真正能够解决问题的可能性是微乎其微。二是誓当钉子户，殊不知钉子户不是你光不搬就行了的，拆迁办会雇佣社会闲散人员骚扰你，最后的结果就是违法强拆。三是以暴制暴，使出浑身解数与拆迁办员作困兽之斗，这样做的结果一般是被公安机关以各种“罪名”拘起来，搞不好还落个被判刑的下场。
记者：那么，作为一名拆迁户，到底该如何面对征地拆迁问题?
赵健律师：首先要确认拆迁性质。如果是政府主导的，一般是为了公共利益而征收，带有一定的强制性，这种情况你一般是反对不了的，只能争取合理补偿。如果不是政府主导，纯粹的商业行为，就不具有强制性，你的主动性就很大，你不同意就不能拆迁。其次要确认土地性质。国有土地上的房屋征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》必须按照市场价给予补偿;而集体土地的上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，集体土地要开发首先必须先征收为国有，所以，主要是征收土地的补偿，房子等是作为地上附着物进行补偿的。但是不管是哪种性质的，都必须给予拆迁户公平合理的补偿才可以拆。
记者：哪些人可以作为拆迁户要求补偿?必须是产权人吗?还是包括承租人?
赵健律师：这里涉及到拆迁户的定位问题。首先需要证明自己是被征收土地或房屋的所有权人，因此，手中的土地证、房产证就非常重要了，凭此可以对号入座去主张你的权利。如果你不是土地或房屋的产权人，而仅仅是使用者，首先要看租赁合同中就遇到拆迁问题是有明确约定，有的话按照约定执行，没有的话，也就是说在有效的承租合同下，你因拆迁而导致的停产停业损失或其他损失是可以主张补偿的。
记者：那么，补偿内容都有哪些?
赵健律师：国有土地上房屋征收的补偿主要有被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;而集体土地上主要是土地征收的补偿、房屋及青苗等地上附着物的补偿、搬迁和临时安置的补偿、停产停业损失的补偿。
记者：拆迁户如何判断补偿是否合理?又如何为自己争取到公平合理的补偿呢?
赵健律师：国有土地上的房屋征收依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，必须按照市场价补偿;而集体土地上的拆迁只能参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿;至于征收耕地等不涉及房屋的情况下，《土地管理法》的规定是按照最高为前3年年均产值的30倍，实践中建议当事人按自己土地的年均产值来主张补偿。了解了上面的内容，拆迁户就可以和拆迁办提高了房屋拆迁补偿协议了。如果通过谈判拿到了合理补偿是最好的，如果拆迁办执意坚持走霸权主义道路，无法平等协商，拆迁户可以借助专业拆迁律师来帮助自己维权，事实上，这也是争取到一个公平合理的拆迁补偿的最有效的途径。
记者：好的，本次关于普通百姓该如何正确应对拆迁的采访就到这里，非常感谢赵健律师的细心解答，相信各位拆迁户都和我一样受益匪浅，也希望赵律师在拆迁维权之路上越走越远，继续维护老百姓的合法权益!
