李学东转自博讯网
广州最牛村官：出国就医 寄信回国辞职
(博讯北京时间2014年8月09日 转载)
一年半后，广州“境外辞职”书记李方荣被党内除名。李方荣曾担任广州CBD珠江新城原地主猎德村村委书记长达30年。
珠江新城占地660万平方米，主要来自猎德村原来的土地，另有冼村、甲子村部分土地。建有歌剧院、图书新馆、博物馆、双子塔等地标建筑的核心区，以及亚运会开闭幕场馆所在地海心沙，均属猎德村原村范围内。2013年，包含珠江新城和天河北的区域产值超过1700亿。
7月下旬，天河区区委、纪委有关负责人在猎德村召开现场会议，通报给予猎德经济发展公司董事长李方荣党内除名的处分。同时公布，该公司副董事长梁贤德潜逃，另有经理李泽传涉嫌违法违纪，正在接受调查。
李方荣于2012年11月出国就医，两个月后寄信回国辞职，引发舆论哗然。其时广州市纪委发言人梅河清称市纪委已经关注到这一事件，但目前暂未发现李方荣涉及贪腐问题。但随后，天河区即要求村社主要干部在2月底前上交个人护照和港澳通行证。
去年年底，曾主导珠江新城开发的广州市副市长曹鉴燎被带走调查，今年7月初被双规。他在沙河镇、天河区政府任职长达十多年。
隐藏城市建设秘密的盒子正被打开。
珠江新城90年代被确立为高标准开发建设的重点地区。该片区当时属农村建制 (大部分地区属沙河镇管辖)，后撤村改制，设立猎德和冼村两个街道办事处。政府在征收土地之余，留下12%的村留地，让村集体自行找开发商合作开发。
最近揭露的土地问题，即与“合作开发”紧密相关。
时有文件称“珠江新城建成后将是21世纪广州市城市建设的窗口和缩影”。而20年后窝案的爆发，则揭示了这场建设的另一面：一个政商关系网。
3:7合作开发
曾与李方荣共事多年的人士评价：“方荣雷厉风行，决断能力很强。”1992年天河区征收土地，猎德村第一个完成任务。2007年猎德成为广州市第一条整体改造的城中村，李方荣亦说到做到，配合市政府在亚运会前完成清拆回迁。“因为方荣，海心沙旁边才有万家灯火，而不是破敝的城中村。”该人士说。
不过村民口中就有另外一个版本。多名村民代表对本报回忆，李方荣把控的村委会是“一言堂”，只要有人让他不满，他就直接命令村公司将对方开除。
李方荣主政下，猎德村20年间与开发商合作转化了大量土地，自身亦完成了城市化改造。几个极其低调的开发商，藉此机会摇身变为隐形地王。
记者从资料获悉，猎德村方面以高德投资有限公司的“高德系”最为突出，涵盖商场、写字楼、公寓等物业形态，总建筑面积高达92万㎡。嘉裕房地产和南雅房地产在该村亦有多栋物业。旁边冼村11块合作开发地块，南雅房地产占3个，嘉裕房地产有四个。
嘉裕在官网放言，其在珠江新城拥有10个项目，总建面达100万㎡，是“珠江新城拥有住宅用地最大的‘地主’”。该面积高于知名房企保利、中海和富力。
时间回到上个世纪90年代。村干部介绍，一方面有感于农民被征地后没有生活来源，另一方面当时开发商实力较弱政府财政不足，无法大面积开发，所以留下自留地让村自行开发。
合富辉煌首席分析师黎文江曾在广州国土局工作多年。他回忆，当时政府要向香港新世界集团借钱搞开发，后来也是用土地偿还。
1993年4月市政府在《关于广州大道东侧规划控制区征地若干问题的批复》文件中明确提出关于村留用地比例为12%。经核算，按此比例村留地共计827.58亩（约55.17公顷），加上1993年前原规划红线保留计453.86亩（30.26公顷），两者合计珠江新城留用地应有1281.44亩（约85.34公顷）。
该文件让开发商进入珠江新城途径便捷。开发商将与村合作开发留用地称为“加名”，仅交纳标底价的四分之一的出让金。
合作开发是90年代广州城市化背景下的隐性土地交易方式，并非珠江新城开发时首创。政府出让土地，村和它的合作方同时受让，共同开发。村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金，开发商分得的物业需缴纳土地出让金，建成后各自分得物业各自确权。
有意思的是，猎德和冼村各自与多名开发商签订的合作比例，基本都是3:7，价格在700-800元/㎡。嘉裕与村签订的协议透露，该公司交给土地开发部门约800元/㎡建筑面积作为土地出让金，建成后与村按建筑面积七三分成。按此推算，其实际土地成本不到2300元/㎡，比政府出让价至少低800元/㎡。
为什么开发商可占70%的多数比例？一份合作协议解释，这是“由于建设成本高、投资大和市场不景气”。
据了解，“加名”方案未经估算，当时就有专家认为土地开发部门核定的加名开发应缴出让金过低。因缺乏法律法规可依，“一些村干部去走审批流程，政府都没人愿意接。”
30元/㎡出租CBD商场
猎德变身过程中，高德投资就深受李方荣青睐。双方最早结缘于90年代后期，高德承租猎德物业美居中心。上述与李方荣共事多年的人士猜测，相中高德可能因为其“最早起家于贸易批发，具备资质”。
李方荣对这个合作伙伴颇为自豪。在他主持编制的《猎德村志》里，首几页位置除了放市政府工程歌剧院、图书馆、博物馆的照片，就是其本人与高德投资董事长苏萌在奠基仪式上的合照，村志亦盛赞了高德的经营能力。
不过，本报独家获得高德投资（当时称高盛企业集团）与猎德村经济发展公司于2007年7月的会议纪要显示，猎德在合作中大幅让利。纪要记载，双方以七三比例合作开发土地F1-4、F2-3、J2-2等七个地块。但是，“为了加快开发进度”，猎德公司退出除F1-4地块以外的其他地块，把其他地块原本应得的分成面积集中置换到F1-4，即目前的高德置地春商场。调换后，春商场整体属于猎德公司。不过，这次会议同时约定，猎德要以3000万元/年的价格返租给高德置地。除以建筑面积，约30元/㎡/月。
3000万/年是什么概念？公开资料显示，仅广州市广百股份有限公司一家商户租金就3300万/年。该商场还引进了H&M、优衣库等多个知名品牌。高德置地获得商户的租金与其交给猎德公司的费用，差别巨大。
2007年，还是改造前的猎德村内，部分商铺租金已可达50元/㎡/月。
上述人士表示，因为培育商业物业是艰难的过程，村公司要吸引合作伙伴就要有让利。该人士同时强调：“猎德村从来没有停止发放分红，还曾连续登上天河区众多村的榜首。在最近几年，分红还有上升。如果没有方荣，不可能有这样的成绩。”
事实上，2004年广州市土地建立招拍挂后，已有开发商在公开市场追捧珠江新城的土地。但会议纪要却透露，猎德经济发展公司退出F2-4地块。作为补偿，高德投资在D3-2地块建8.6万㎡，连同地下室归猎德所有。根据相关材料，该F2-4地块总建筑面积高达39万㎡，且是商场、超甲级写字楼和朱美拉大酒店的优质综合体。猎德退出F2-4的理由是可提前获取物业收益，物权归一、完整。
此外，双方还合作两个住宅项目。双方在七三比例上再叠加一个条件：“以2.5㎡住宅换1㎡商业裙楼”，猎德原应分得的5万㎡住宅变成2.7万㎡春商场物业。
经过一番腾挪，猎德在7个地块合作中得到F1-5春商场和D3-2的美居中心用于收租，租金30元/㎡/月。
一名天河区地产行业内部人士直言：“开发商得到特别优惠的条件，除非先分一块利益给跟你签合约的人（甲方）。”
珠江新城也成就了苏萌。刚拿到猎德村的地皮，苏萌就到香港融资。其在避税天堂英属维京群岛注册六家BVI公司，将国内资产经香港的控股平台装入其中，向中国工商（亚洲）银行贷得9000万美元。
高德置地与猎德村的交易是否有其他内情尚待求证。知情人士透露，苏萌已出境，目前在香港“遥控”公司事务。
隐形地王的来头
冼村案件庭审透露，嘉裕、南雅等开发商利用对村干部行贿，以获得土地的便利条件。事实上，这两家房企在猎德村亦有多个项目。本报调查发现，这几家开发商可能与当时天河区政府有关系，并非村书记一人能左右。
与南雅房地产有过接触的人士透露，公司董事长劳汉泉来自广州番禺，在当地曾向机械厂赊账进货。其后为当时的广州地产“航母”广信房地产做建筑施工。
从施工队到开发商的转变是在1999年，多家国企助其一臂之力。由天河番禺装饰工程有限公司牵头，包括南方钢厂、羊城房地产和经济技术开发房地产公司在内的国有企业投资，共同组建了南雅房地产有限公司。其中南方钢厂和羊城房地产同属钢铁系统。
这几家国企与天河番禺装饰公司只共同开发了一个项目后即退出，而南雅房地产由此获得房地产开发资质。
两个独立信息源对本报提及，劳汉泉与天河区政府某前任官员有亲属关系，该前任官员对曹鉴燎有提携之恩。作为回报，曹鉴燎主政天河区后就在珠江新城的工程上给南雅照顾，例如让对方包揽珠江新城的“三通一平”，从中获利。
不过本报暂时未能求证其真实性。
嘉裕公司是一个家族企业。股东李玉珍上世纪70-80年代在广州市缝纫机厂工作，后从事个人投资。其兄李根长是另一股东，曾就任于东山区大东街道办事处。更受关注的是已加入加拿大国籍的董事长李根雄。接近李根雄的消息源指，其在早年曾在市国土局任职，参与东区（包括天河区）的土地测绘。
嘉裕房地产在天河区起飞之初就参与其中。石牌村作为首个“撤村改制”村，率先与地产企业合作开发了电脑城、酒店、写字楼等物业。
一名知情人士称，嘉裕当时已与沙河镇经济发展总公司关系熟稔。嘉裕房地产不但将合建工程给沙河公司做，还私底下与沙河公司签订了承包合同。而沙河公司不具备施工资质。
天河区沙河镇人民政府撤销前与沙河经济公司共同掌握大量土地。
2007年猎德村改造，完全由村自有资金兴建复建项目，却又出现这位“老朋友”的身影。广州市规划局公示中，嘉裕房地产的名字，出现在与猎德经济发展公司合作建设幼儿园的开发单位一栏。
曾为猎德村做基建的人士透露，该村被拆迁前新建了三栋别墅，分别属于李方荣、曹鉴燎和嘉裕某高管，占地面积约500平米，四层高。这让几方的关系越发引人猜想。
“这是一张关系网”
在李方荣的积极配合下，猎德村成为天河区乃至广州市的典型、样板。与高德投资商定合作的2007年，猎德村敲下拆迁改造的锤子，成为广州第一条整体改造的城中村。李方荣屡屡登上报刊、电视，讲解“猎德模式”，其后还成为2010年广州市亚运火炬手。
天河区曾经的主政者曹鉴燎亦平步青云。1996年，曹鉴燎离开工作超过十年的沙河镇，任天河区委常委、副区长，此后几乎一年一升，历任区长、区委书记等要职。2006年后进入市委，2007年成为广州市副市长。
前述天河区地产行业内部人士的理解说：“这是一张关系网。要互相帮助才能做成事，同时在这过程中富了自己，也让别人富起来。”
据悉，早在曹鉴燎还担任沙河镇一把手时，就与李方荣、卢穗耕很熟，工作上很有默契。曹鉴燎当时就为猎德村引入知名国企，兴建市场。
当曹鉴燎主政天河，其对猎德村的内部事务仍在介入。曾在猎德村内做项目的开发商证实，哪怕是已经和村里谈好了的合作，曹鉴燎一句话就能换人。
因为曹鉴燎在天河区拥有庞大的人脉网络，即使其后来已任职副市长，开发商为自己在珠江新城的发展、沙河街道的发展事宜还是要找他帮忙。
曾接触过曹鉴燎的人士评价：“见过很多官员，但很少有一个会这么高调支持开发商。”
公开场合，曹鉴燎以猎德村为例，鼓励其新主政的县级市增城的村民拆迁，这样房子可以升值。在饭桌上，曹鉴燎炫耀他则给某些开发商介绍了在珠江新城的生财之路。天河是广州经济社会发展的示范区，曹鉴燎则被誉为“天河发展的有功之臣”。
2013年在增城，曹鉴燎正主持8万平方公里的人工湖建造，拆迁20条村，不料突然被查处。
2002年，任职广州市城市规划局的人士撰文称因留用地绕过征收环节，“保守估计，政府将减少土地收益42.5亿，而建成后农民获利可达135.1亿。”而事实是政府收益确实减少，但农民未必获利。
猎德村维权村民对本报表示：“外界认为猎德已经这么富了，还要查旧账是贪得无厌。先不说猎德原本应该富得多，从村务上讲我们号称集体决策，事实上对资产去向毫不知情。这是关系子孙后代的利益，不能不明不白。”
熟悉冼村的外部人士则介绍，冼村村集体账户上已经没有钱，村民的医保、养老金等都没办法发。但是，“村干部都是绅士名流，结交的都是社会上层人士，大部分村干部的家属都已移民海外。”
据悉，冼村的班子成员绝大部分都是老书记卢穗耕的家族成员，卢穗耕的妻子和两个女儿上世纪90年代已移民香港，后移民澳大利亚，卢穗耕也入了澳大利亚籍，妻子冼旺兴在香港有公司。班子成员中还包括卢穗耕的外甥陈健强、侄儿卢炳灿，他们家人也都移居国外。
而李方荣的“境外辞职”，算是留给广州CBD城中村最为夸张的一笔。
来源：经济观察网
(Modified on 2014/8/09) (博讯 boxun.com)
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