郑秀梅转自香港大學法律學院比較與公法研究中心
用地使用權利 城市用地使用權在 1986 年土地管理法和 1988 年憲法修訂案中首先被認定及實行，在 1990 年頒佈 的國務院規例對其所涵蓋的細節有更多的定義。地區政府可以為居住用途的城市用地使用權最長 年期七十年。商業用城市用地使用權的最長年期為四十年；工業及其他用地使用權的最長年期為 五十年。 110 由政府售賣用地使用權予買家的為用地使用權一手市場。二手市場包括了私人買賣雙方轉換用地 使用權。2002 年前，政府售賣城市用地使用權予私人發展商是完全保密的一個過程 (也因此是政 府官員收賄的良機)。 自此以後，有一定的壓力要公開這買賣過程並且以投標形或招標式實行一 手買賣交易。111 很重要的一點是私人發展商必要對政府支付轉換費用才能獲取城市用地使用 權。112 政府在這過程中的收入非常可觀，普遍是地區政府庫房裡 50%至 74%的比率。113 另外一點，是根據 1994 年中華人民共和國城市房地產管理法的規定，城市用地使用權的持有人要 在兩年內啟動工程，如果不是的話他們的用地使用權就被無償沒收。114雖然地區官員普遍不嚴格 執行此規定，而且可以透過支付附加費來解決或是在地皮上啟動小型工程，在一定情況下這規定 是政府冷卻樓市過熱的一種手法。115 例如在上海，這規定被用來收回用地使用權，減低樓市炒賣 和發展程度偏低的問題。116 由於政府對一手市場有絕對控制權，國家可以透過壟斷城市用地使用權來控制土地交易市場。117 這對於中國要達到自給自足的目標來講是非常重要的政策手段，尤其是在保護有足夠的耕地和農 業生產方面。在有著廣大人口的中國，耕地實在是有限；而這問題就因為農地被徵收作城市發展 而加劇。有見及此，土地管理法就實施了「佔多少，墾多少」的政策。那些要把耕地轉換用途作 城市發展的買家要負責在別處開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地。118 無法履行這責任的
