王西朋轉自：
中国“烂尾楼之都”：连房管中心的团购房都烂尾了
- 时间: 2020-09-25 01:45
【侨报网综合讯】“房管中心的团购房都烂尾了。”谈及烂尾楼，河南南阳的许多本地人都会如此自嘲。近些年，南阳被外界冠以“烂尾楼之都”的称号。不过，当地政府官员表示，烂尾楼只占302个问题楼盘的不到1/3，更多的情况是房地产项目在预售乃至建好时五证不全甚至一证都没有，购房者入住多年却至今未拿到房产证。
问题楼盘超300 房管局的团购房也烂尾了
《中国新闻周刊》报道，位于南阳市张衡路与仲景路交叉口西南角的“美丽之都”小区已“烂尾”6年，小区41幢住宅楼中的30多幢楼要么是毛坯房，要么只建好了主体结构。在美丽之都的北面，同属一个开发商南阳锦寓置业的“美丽佳苑”在当地知名度更高。2013年，南阳市房管中心为解决职工住房问题，以“团购”方式购买美丽佳苑的商品房，涉及中心1132名职工。截至2018年11月，锦寓置业累计收取团购房款约26197万元（人民币，下同）。项目从2013年7月启动，约定2016年1月11日前交房，至今只建好了主体框架。
南阳市有大量烂尾楼，这源于2014年6月25日大陆央视《焦点访谈》的一期曝光节目：南阳一处名为“三杰盛世城”的楼盘使用瘦身钢筋，而瘦身钢筋被长期广泛应用于南阳市的各个楼盘。
报道播出当晚，南阳市政府下发通知，要求对全市建筑工程质量全面排查整治，市内在建项目全部停工。之后，南阳市政府出台“302”政策，统计出当地共有302个问题楼盘，市政府随即启动房地产项目整治。
但截至今年9月中旬，清零目标仍未完成。南阳市委中心城区房地产领域信访突出问题专项巡察组副组长、市自然资源和规划局副局长张玉轩介绍，截至目前，南阳302个问题楼盘中，已整治完成90%，还剩下28个项目难以推动。
不过，当地一位长期关注房地产的人士注意到，2019年2月，南阳市委常委、政法委书记张明体曾说，“从目前省市联席办交办的245案和市房地产整治办交办的151案看，大多数都是去年（2018年）整治中已交办的案件，说明推进力度不够”。245加上151是396，超过了302。该人士表示，南阳市一些未颁发产权证的小区并没有纳入政府整治名单中，问题楼盘的实际上数字要远远大于302，甚至也大于396。
南阳房管中心的团购房美丽佳苑烂尾了，夜幕下的建筑楼群漆黑一片。（图片来源：《中国新闻周刊》）
“先上车后补票” 近七成项目没有《施工许可证》
根据张玉轩提供的一份《南阳市房地产综合整治办公室关于中心城区房地产市场专项整治工作总结汇报（2020年6月30日）》显示，2014年该市中心城区在建的227个房地产开发项目中，57%的项目未取得《土地使用权证》，60%的项目未取得《建设工程规划许可证》，近七成的项目没有《建设工程施工许可证》，超过一半的项目没有拿到《商品房预售许可证》便开始销售。
美丽之都业主张恒（化名）介绍，该楼盘是南阳市政府首批批准的城中村改造项目。2012年曾大肆宣传，“说会修建游泳馆、运动场馆，大家都被唬住了”，张恒说，2012年10月，美丽之都开盘前一天晚上，成百上千人在售楼部排队。开盘当日，市、区官员都在现场剪彩。
售楼时，开发商承诺“五证”会在后续补齐，2015年底入住。“五证”是指楼盘开盘前，开发商必须取得《商品房销售（预售）许可证》。而要拿到商品房预售证，开发商还要提前取得《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。不过，当时不少楼盘都存在“先上车后补票”的情况。
虽然开发商违规预售，但因有政府站台，购房者对此毫无戒备心，张恒选中一套130平方米的户型。由于五证不齐，业主无法按揭贷款，1年后，张恒补齐了剩余房款，全款买房。
美丽之都烂尾后，张恒和其他购房者于2019年6月找开发商谈判，提出以4号楼做试点自救：购房时一部分人只交了40%的首付，剩余房款大家拿出来，找施工方通水通电通气，接好排污排水装置。“这是历史遗留问题，政府不参与。企业还在打官司，深陷股权纠纷，我们跟企业几轮磨合，他们同意了。”2019年11月5日，自救项目完工。开发商在电梯门口贴了一张《安全事项告知书》，称4号楼“工程相关设施尚不完善，尚不具备入住条件……业主可以先行装修，但坚决不允许入住”。不过，今年上半年，几户业主还是搬了进去。
造城运动开启“政策绿灯” 开发商深陷泥潭
南阳位于河南省人口最多、面积最大的城市，但是经济发展在省内并不突出。从业20余年的南阳市房地产商会秘书长于杭介绍，随着“城中村”改造带来的造城运动，南阳房地产迎来高峰。
于杭介绍，那时政府有意做股东，但缺乏足够的财力拆迁。当时“城中村”项目的普遍做法是，政府将拆迁交给开发商，开发商与哪个区谈妥，就可以找政府报批。
于杭估算，302个问题项目中，“城中村”项目占了1/3。
张玉轩说，当时开发商拿钱自负盈亏，拆完之后，政府会配给开发商一部分商品房，用来弥补拆迁支出，而这一部分商品房当时普遍没有土地手续。
在这种模式下，南阳掀起了狂热的造城运动。《2008年南阳市政府工作报告》统计，2007年，该市财政一般预算收入44.8亿元，而城镇固定资产投资完成555亿元。
2008年，原农业部、国家体育总局和中国农民体协正式联合发文，同意第七届全国农运会于2012年在南阳市举办。这将南阳房地产的热潮进一步推向了高峰，当时南阳修建了众多基础设施。
不少企业都在“政策绿灯”中抢跑。南阳本土规模较大的房企中达置业相关负责人孙兵（化名）称，在“一切为了农运会”的背景下，政府特事特办，按照中心城区“城中村”改造的办法，借助社会资本进行运作，一些项目“采取边拆、边建、边销售、边完善手续的办法向前推进”。
南阳市政府公开披露，截至2019年底，中达置业于2012年4月开始对外预售天汇家园项目楼盘共预售商品房3400套，但规划建设审批手续不完善，该项目有1807套至今未开工建设。1807套中至今已退购房款的有385户，申请退房款的有510户。7年来，天汇家园的购房者反复上访。
“我们现在是深陷泥潭。”孙兵说，中达置业有7个项目被列入了302房地产整治项目台账。在他看来，某种意义上，公司项目是当时南阳政府政策的牺牲品。
河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社表示，这种现象在十多年前比较普遍，政府为了政绩工程，忽悠开发商拿地、盖项目，很多是口头答应，没有盖章也没有签约。2013年之后政策收紧，过去的做法行不通，项目成了违法违规用地。“另外，政策三五年一变。原来这块土地可以盖房子，后来根据城市发展需求，可能规划改成了公共用地。再加上正好没有签约，开发商投了钱，但是什么证都没有，不能销售，100%变成烂尾楼。”
地价年年涨 “土地出让金”存在补缴难题
张玉轩解释，早期解决的172个项目都是比较简单的问题，剩下的项目涉及问题更复杂，处置难度更大。大部分问题楼盘都建设于六七年前，时间跨度大，房地产政策、地方政策和土地规划早已不复从前。
于杭指出，土地重新招拍挂，地价该怎么定，这是2018年以前大量楼盘治理不动的一大难题。根据2014年统计，129个在建项目未取得《土地使用权证》，如今补齐手续，土地必须先招拍挂。但如果按照当前土地基准地价缴纳出让金，仅楼面地价就和当时商品房的销售价相差无几。
近些年，绿地、建业、中信、恒大、碧桂园等大开发商纷纷进入南阳的房地产市场，抬升了南阳的地价和房价。2020年7月，南阳新“地王”产生，每亩单价1186万元，楼面价5084元/平方米。综合溢价率高达223.6%。
“出让金逐年增加，与十多年前不可同日而语。过去一亩地出让金几十万元，现在能卖到上千万元。”张玉轩提到，这使得企业不愿或者没有资金实力配合相关建设手续。
政府部门也不敢轻易放低门槛。张玉轩指出，假如没按政策执行，若干年后怕会有人追究，为什么2018年让企业缴纳的出让金是2011年的地价？政府部门也担心承担责任。
2019年2月，南阳市政府出台了一项新政策，“对2014年8月前已开工建设的项目，按项目开工时的基准地价评估补交土地出让金，且不做年期修正（原则上不低于同期周边相同级别土地的出让价款）”。
张玉轩介绍，这项政策提升了整治速度，2019年12月以来，政府解决了六七十个项目。
剩下的“硬骨头”
另一个整治难度在于城市规划的变迁。有些楼盘在建设时，手续不全，未纳入前期规划，后续新规划出台，两者产生冲突。
中达置业负责人孙兵介绍，该公司开发的天汇家园项目与原有的城市规划冲突，示范区新的规划尚未得到批准，遂被叫停。另外，受国家相关政策调整、该区域规划调整、土地指标制约等因素影响，区间路因规划调整北移，附近规划建设立交桥，都导致建设面积缩水。目前，中达还有600多套已售房屋无处建设。
官方统计的302个项目中，还有28个项目尚未解决，不少都涉及规划冲突。张玉轩解释，这包括三种情况：第一是违规项目，比如某项目位于机场净空，违建高层，没办法拆除，暂时无法解决；第二，原项目如今占压道路红线或者绿地；第三，企业倒闭或企业资金流断裂后老板被刑拘，或者老板死了，这一类项目手续也难以完善。
烂尾楼何时能动工？何时能拿到房产证？
众多业主多次到南阳市政府门口呼吁解决烂尾楼问题。在人民网“领导留言板”上，南阳万家园桂花城业主写道，小区交房10年，办证的费用都已交齐，开发商以各种理由推诿不网签、不办证。这关系到几千业主的适龄儿童被学校拒之门外，得缴纳5000元以上乃至更高的上学费才能入学，房产无法继承、过户、买卖。
于杭认为，在问题楼盘的治理上可以学习许昌经验。许昌的做法是，“产权登记采取证件分离原则，优先解决购房群众办证问题”。他建议，先把房产证办下来，然后政府再梳理企业问题。但是，这需要政府的担当。
张恒购买的美丽之都目前已进入破产重整程序，这是南阳首例试水破产重整的烂尾项目。
今年春节后，张恒把房子挂在了中介想卖掉，但他表示，“这个房子90万元，挂半年也卖不掉”。如今，南阳一些新房每平方米已超过1万元，但烂尾楼只能卖五六千元。（完）
