韩玉正转自格隆汇
真的想不出来，还能有比买到烂尾楼更倒霉的事。前段时间，一条“昆明30户居民住进烂尾楼”的话题上了微博热搜。随后，网上陆续有多个烂尾楼寄居者生活现状被曝光在大众面前。四面徒壁、帐篷当床抵御寒风、雨水洗脸、工地水坑取水做饭、业主从青年等到中年
真的想不出来，还能有比买到烂尾楼更倒霉的事。
前段时间，一条“昆明30户居民住进烂尾楼”的话题上了微博热搜。
随后，网上陆续有多个烂尾楼寄居者生活现状被曝光在大众面前。
四面徒壁、帐篷当床抵御寒风、雨水洗脸、工地水坑取水做饭、业主从青年等到中年黑发渐白、有人离世......
甚至政府买的房，也被曝出烂尾了。
图源在人间
看似不可能的情景，在现实中荒诞的存在。
烂尾楼层出不穷，有人说“预售制”是原罪，也有人说是开发商，究竟谁才是罪魁祸首？
而业主该如何保卫家园？购房者又如何在买房路上避开这个坑？
下面我们一一道来。
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每座城市都有一座烂尾楼
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每一座城市，总能找出几栋当地人尽皆知的烂尾楼。
比如，深圳罗湖东门的新世纪广场、广州的中诚广场、北京的长安8号、重庆的高档别墅东启·幻境、石家庄的祥云国际......
无数烂尾楼的背后，是无数业主的辛酸泪，有无数你看不到的故事。
图源在人间
昆明楼盘别样幸福城，似乎被施了魔咒，让它的业主们十分不幸，有网友戏称这是“别让幸福成”小区。
1-3号地块已经投入使用但经常停水电，5号地块能交房也是全靠业主自救，而业主入住的就是烂尾至今的4号地块……
图源在人间
4号地块在业主入住之前，是野狗聚集、流浪汉的栖息之地，鲜有人踏足。
而很多业主在疫情之下失业，不堪租房还贷的生活，在今年5月份，30多户业主陆续入住。
在这个没有任何设施的烂尾楼，过着最原始的生活。
缺水断电，没有门窗，最早期是雨水洗脸，在工地水坑取水做饭......
此前大多业主已经和开发商进行了近五年的拉锯战，每个人的人生都发生了巨变。
有人患癌，有人离婚，有人的家庭“四分五裂”......
图源在人间
类似的烂尾建筑案例并不鲜见。
广州最大烂尾楼澳洲山庄，从1996年烂尾至今。
早年项目因开发商资金断裂被迫停工，虽然后来当地政府牵头制定了重建方案，但后因两家开发商出现纠纷，重建无疾而终。
这20多年间，许多业主无奈入住，有人从青年等到中年，双鬓逐渐斑白，收房时间也遥遥无期。
辽宁大连楼盘君临天下烂尾8年，开发商破产交房无望，而业主仍要按期还贷，部分业主走投无路住进烂尾楼。
图源一点资讯
谁都无法想象，在天气降温骤冷的东北，业主只能在毛坯房内支起帐篷抵御寒风。
在投资客盘算着多买几套房投资的时候，普通老板姓则是投入一生积蓄买房改善生活。
不料，却因楼盘烂尾拖入深渊。
还有石家庄的西湖一品，有业主在网上爆料称买房近10年仍未建成，业主在外漂泊多年。
现在打算效仿昆明别样幸福城业主，入住烂尾楼，却引来城管阻挠。
类似的例子不胜枚举，成千上万的烂尾楼有无数业主经历着同样的不幸。
相比之下，别样幸福城的业主要幸运许多。
毕竟不是所有烂尾楼都能迎来复建，涅槃重生。
别样幸福城在多家媒体深度报道之后，引起舆论高度关注。
昆明官渡区关上街道办发通知，“别样幸福城”4号地烂尾楼，于8月27日启动复工续建。政府承诺将在2021年10月底竣工交房。
8月27日，新施工队终于入场，业主开心的在工地放起鞭炮欢迎施工队。
七年维权，支离破碎的家终迎来曙光。
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预售是原罪？
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在中国城市飞速发展的几十年里，无数建筑也在飞速扩张。
很多按照约定完工，也有的暂停“生长”。
所以，全国范围内究竟有多少烂尾楼呢？
从一组数据，我们可以窥见答案。
澎湃新闻在人民网创立的国内唯一全国性领导干部留言板“领导留言板”上，把10年间和“烂尾”有关的留言投诉进行整理。
其中与住房烂尾直接相关的投诉共7478条，涉及楼盘超过3188座，有至少429条留言提到自己或他人有居住在烂尾楼中的情况。
图源澎湃美数课
从图表中可以直观看到，河南省烂尾的楼盘投诉量最多高达1765条，其中涉及的烂尾楼盘数大致为699个，接近数量排名第二的四川省的两倍。
而在这些年，烂尾楼也有愈演愈烈之势，
据京云房产律师团统计，从2013年到2018年，由烂尾楼引发的纠纷增长率高达81.5%。
究其背后原因，这和房地产商业交易市场的急速发展脱不了干系。
“烂尾楼”案由裁判文书数量
改革开放初期，为解决住房供应短缺的问题，1994年国家出台《房地产管理法》，提出“商品房预售制度”极大缓解住房问题。
但随着地产行业的快速发展，制度的弊端也逐渐显现。
比如一些开发商一房多卖、质量差强人意、没有按时交付、楼盘烂尾......
而在这一些列风险中，购房者则处于消费链的最底端，维权也十分艰难。
购房者愈发觉得，预售制让他们失去了和开发商平等对话的权利，大家再也不想看一张效果图买房，于是近年来呼吁取消预售制的呼声越来越高。
2005年8月，央行金融小组拟定《2004中国房地产金融报告》，第一次提出考虑取消房屋预售制度。
2018年住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省下发文件，其中表示可以对商品房预售许可进行深入研究，但就再无下文。
直到今年3月份，海南宣布实行现房销售的政策，成为全国首个实行现售的省份。
但全国取消预售，真的能实现吗？
只能说，现阶段很难。
因为房屋建造的资金考核压力大，如果实施现售，资金薄弱的房企将无法进行开发投资。并且利润下降、周转降下之后，开发商拿地的积极性也会大大减少。
即便是和银行借钱，房企出现问题倒下银行也会受到重创。
有人说预售是原罪，在过去我们可以肯定的说不是，因为在历史某个时期它的的确确是“造福”人民。
只不过放到今天，对于消费者来说，它已经不那么合理。
但从房企、银行、土地税收等如此复杂的关系之下来看，“预售制”是进退两难。
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烂尾楼之殇
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究竟烂尾楼是如何产生的，原因也是纷繁复杂，总结下来大致可以分成三类。
1.工程项目资金链断裂。
一些开发商过度集中在某个地区开发，如果楼盘房价居高不下，政府就会出面宏观调控资源配比，房地产项目措手不及，就导致资金衔接不上。
比如海南等地的大部分烂尾楼，就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。
2.债权债务等各种纠纷缠身。
许多房地产项目涉及经济纠纷，而债务纠纷导致开发商缺乏建设资金甚至破产，项目不得不搁浅或放弃。
3.开发商违法违规。
很多开发商在项目启动之初没有办理齐全五证，通过不正当手段就开工建设，后期无法办理土地、规划许可或者房产证导致建设停工甚至被迫拆除。
图源 网络
我们从政府机构对留言的答复中，可以窥探出部分原因。其中资金问题是最常提及的，其次才是多方间的合作纠纷。
可以推测，大多数烂尾楼的产生多半是因为开发商资金链条断裂，导致工程未完。
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图源 澎湃美数课
或许会有会问，业主不能集资复工吗？
事实是，即便业主拿钱给到开发商，开发商也只是拆东补西。
拿这期的钱去填补上一期的“洞”，或者填补各种工程款项、利息等等费用。
就像一个大坑，难以填满。
有人形容烂尾楼像一个大火堆，看似一栋安静沉睡的建筑裸体，实际上他的金融之火一直在燃烧，而被烧掉的，是这些项目复工的希望。
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买到烂尾楼怎么办？
如果楼盘烂尾，最惨的还是业主。
很多年轻人掏空6个口袋，把所有的积蓄给了出去，在等待收房的过程中发现自己买到的是烂尾楼，连房子都收不到。
图源在人间
比起买不起房，似乎买到烂尾的期房更惨。
有人遇上了，果断选择弃房断供，几十上百万的首付就等于打水漂。
但绝大部分人不敢这么做，毕竟断供就意味着会被银行拉入黑名单，以后就很难和银行打交道。
所以这些老百姓，只能咬紧牙关继续供房，等待一个交房的可能性。
如果真的不幸买到烂尾楼，有几点小建议，或许可以提高一些些维权成功的概率。
1. 不要轻易退房
开发商因为资金断裂或者出现公司财务困境才会出现工程烂尾，在此时退房，开发商也无法退还房款只能先签欠条，购房者与开发商之间变成了普通债权债务人的关系，这比房屋买卖合同关系更难维权，而且赔偿顺序也更靠后。
2. 业主团结起来共同维权
最好的方式是业主们集体组织起来，根据组织好的人数决定方案，起诉开发商，利用好购房人优先权向开发商主张赔偿。
3.买到未取得“五证”的楼盘，合同可判无效
未取得“五证”的开发商不具有预售房屋的资质，与购房者签订的购房合同/预售合同因违反法律效力性强制性规定而无效，购房者可以合同无效为由要求开发商承担缔约过失责任。
4.房源被拍卖应当申请执行异议。
根据最高院相关解释，买受人的购房款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权，因此购房者可以对该拍卖提出异议而主张返还购房款，如果拍卖是法院强制执行的行为，应当申请执行异议。
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如何避免买到烂尾楼？
说到这里，一个最想说的点就是：如何避免买到烂尾楼。
南方楼事很诚恳的建议各位，一定要买“五证”齐全的房，并且是从未被抵押过的楼盘和选择信誉良好的开发商。
但南方楼事在看到澎湃美数课一组《不管什么类型的期房，都有可能烂尾》的数据后，开始怀疑人生。
同样是从人民网领导留言板筛选的信息进行整理的数据。
我们发现，从均价两千万的别墅群，单位集资合作建设的集资房，棚户区或老旧房区拆迁户的回迁房，甚至还有为解决中低收入家庭住房问题而修建的经济适用房，都有可能烂尾。
图源澎湃美数课
我们举个例子。
前段时间河南发生了一件十分魔幻的事情——南阳房管局团购房烂尾了。
你没有理解错，就是政府买的房子也烂尾了。
2013年，为了解决单位职工的住房问题，南阳市房管局出面组织团购。
万万没想到的是，26197万的钱交出去了，原本承诺2016年1月交房，但直到现在，将近7年，房子却迟迟没有建好。
项目要么半停工、要么主体刚刚完工，彻底烂尾。
政府买的房也烂尾，在当下看来十分讽刺。
所以要问，究竟如何才能100%的避免买到烂尾楼？现在想想大概率就只有买二手房。
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大家总说买房才能上岸，但对于几乎倾注了一生财富，却买到烂尾楼的业主而言，房子成了不能抵达的彼岸。
这期间他们要承受多大的痛苦，不得而知。
唯愿所有维权的业主，结局都能像别样幸福城有个美好的落幕。
