韩玉正转自参考君
购房者买房最怕什么？是房价太高买不起？还是怕高价抄底接盘在山腰上？还是交房后发现楼盘严重简配、质量大幅缩水、学区承诺不兑现，跟开发商之前那些高大上的宣传承诺有天壤之别？
这几年维权事例很多，问题也是大小不一。良好的口碑需要日积月累，可口碑坍塌只在一夜之间。
比维权还要糟心的，是买到烂尾楼。举家负债掏空6个钱包，欢天喜地等待早日搬进自己的小家。结果开发商资金链断裂、跑路，楼盘烂尾，交房时间无限期拖延。更可悲的是，很多买到烂尾楼的购房者一边租着房子，一边还着房贷。
火炬东第某栋烂尾楼
NO. 1｜壹
济南部分闹心楼盘大盘点
在济南，让购房者闹心的不在少数，然而大多数问题还是可以通过努力解决的。然而有些楼盘，问题要解决却没那么容易。本文篇幅关系，只介绍部分问题楼盘，更多的问题楼盘和烂尾楼还请大家留言。
黄金地段
曾经的“最牛开发商”所开发三处楼盘
诚基中心、卓越时代广场、万豪中心三个楼盘曾经在济南红极一时，当年以较低的价格引爆济南房地产市场，火爆的背后是楼盘均非法扩大规划许可建筑面积，任意变更规划设计方案和施工图、改变建筑物内部空间布局等。商业用房实际面积严重缩水，无法正常使用，公摊高达76%的诚基中心商铺令无数投资人欲哭无泪。
这三个项目占据着黄金地段，实在让人可惜。无证、物业混乱、住户混乱，让这三个项目备受争议。里面和外面截然两个世界。
然而，比较幸运的是，这三个项目的部分商铺问题已经得到解决，去年11月30日，房地产纠纷化解处置工作领导小组办公室发布公告，对诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房展开退房退款工作。
然而，并不是所有烂尾楼都能得到救援，更多的还是在搁浅。
唐冶新城大变样
火炬东第却已烂尾11年
火炬东第是唐冶片区第一个楼盘，2008年该项目面向当地事业单位推出团购活动，2012年开发商出现债务违约，楼盘随即烂尾。火炬东第烂尾已长达11年，小区里面部分楼栋断壁残垣。烂尾原因是开发商初期自有资金非常少，通过“拆东墙补西墙”的模式腾挪资金，某环节出现问题导致整体资金链条断裂。
如今的唐冶已经大变样，曾经的郊区变为现在的“宇宙中心”，而火炬东第却一直像个黑洞，烂在唐冶核心区，多少业主欲哭无泪，等待救援。
历下CBD核心地段
大城小院已烂尾12年
大城小院位于历下区华阳路与华能路交叉口东南角。
从2007年至今已持续烂尾12年，期间被逼无奈的业主曾想过筹钱自救，最终只换来人财两失的结果。烂尾原因是济南天宇公司的法人代表在青岛用大城小院项目向恒丰银行做抵押担保，贷款未按期归还，导致大城小院项目于2013年8月26号在青岛拍卖。直到如今，小高层只建到3层，高层也只建了7层。
跟其他烂尾项目不同的是，大城小院是整个项目一直在烂尾，该项目注定是济南房地产史上一道挥之不去的“伤疤”。
关于大城小院的前世今生，参考君在《济南的“疤痕”！始乱终弃，烂尾7年的大城小院还在等待中等待……》曾为大家解析过，欢迎点击蓝字查看，更多干货也请大家持续关注济南楼市参考。
同样的黄金地段
让人惋惜的中国盒子已烂尾13年
中国盒子是本土开发商大舜天成的著名烂尾之作。
坐落在历下区燕子山路黄金地段，2006年开建，后陷入长达13年的烂尾。至今无法入住，更无法办理产权证。试问人生有多少个13年？很多业主到死都没能住上新房！烂尾原因是开发商违规加盖，被查处后资金链断裂。我们探盘发现，最近中国盒子正在由施工的迹象，有人留言说正在通水通电，真是天大的好消息！
房地产市场和其他行业一样，也会面临优胜劣汰，也会出现一些不良项目。然而，房地产是一个占用资金较大的行业，对于开发商是这样，对于购房者是这样，多少人买了烂尾楼倾家荡产，人生命运就此改变。房地产的小事，可能就是老百姓的大事，整个行业容错率极低！
所以，房地产更应该加强监管，因为一个项目出现问题，对于无数个家庭的打击是致命的。如果说曾经的预售证有一定的历史背景，那么如果避免问题楼盘对购房者的伤害，却是我们现在应该思考的。
同样的老大难
雍景豪庭问题频出
雍景豪庭位于济南东部的综合保税区。开发商私自更改规划设计，多栋楼由原先两个单元扩增为三个单元，或由原规划一梯三户调整为一梯两户；房屋质量有问题，地下室经常渗水；小区临时电，夏天用电高峰期经常跳闸。雍景豪庭的业主苦等7年仍未拿到房产证。
违规加盖
大地锐城房产证10年未下
大地锐城位于华能路和华阳路西南角，因开发商违规加盖，大地锐城业主苦等10年仍未能顺利办理房产证。业主们孩子上学、房产保值受到严重影响。
关于大地锐城，我们之前的文章《违规加盖，房产证黄了；消防验收没过，说好的大润发黄了！济南这好地段可惜了……》也有过分析，欢迎点击查看。
命途多舛
中弘广场、中弘美猴王主题公园双烂尾
中弘广场位于近几年大热的CBD，前身是启德国际金融中心。开发商后来因公司经营出现问题陷入困局，被上市公司中弘股份收购。未过几年，接手的中弘股份也倒下了。
中弘美猴王主题公园更是只拍地建住宅，公园主体一直未大规模开建。
关于中弘广场和鹊山新奇世界，参考君在之前的文章《曾经的济南第一高—中弘广场将拍卖！命途多舛，两任开发商折戟沉沙……》和《中弘鹊山5宗土地被拍卖，也许这次济南鹊山片区有望迎来新生机？》分析过，欢迎查看。
眼皮底下的烂尾楼
外海中央花园烂尾至今
外海中央花园位于槐荫区经十路，至今已烂尾2年多，涉及14栋楼、约1300户业主，复工、适龄儿童入学等问题悬而不决。2017年初，外海中央花园千名业主集体下跪，跪求为他们做主。烂尾原因是总部的投资战略失误和后续管理跟不上，尤其是融资担保，拖累了山东外海项目。
济南究竟有多少有问题的楼盘？济南又有多少烂尾楼？参考君梳理了一下，发现济南问题楼盘及烂尾楼大大小小有多处，分布在济南市各个区域。烂尾时间短则一年两年，长则可达10多年。大家可以留言评论喊出自己身边的烂尾楼及问题楼盘！
NO. 2｜贰
很多楼盘烂尾的原因
看了这么多，我们忍不住会问，济南的问题楼盘、烂尾楼，怎么这么多？前些年稍不留神就会买到烂尾，维权路其修远兮，可怜业主投诉无门。
深究原因，参考君认为济南烂尾楼较多的原因主要有以下几个。
第一，商品房预售制度不完善。
前些年，济南无证销售、五证不全的楼盘累见不鲜，市场商品房预售制度不完善，监管乏力，开发商水平参差不齐。同时，部分购房者贪图便宜，一时被蒙蔽，没有注意五证问题，导致置业失败。
曾有媒体报道济南某开发商圈了块地，还没动工，就开始收钱。大城小院当年项目尚未动工，开发商就以内部认筹的方式收取了69名购房者每人20万-30万不等的首付款。
第二，遭遇危机，中小房企容易资金链断裂。
前些年，很多中小开发商活跃在济南新房市场。有些小房企实力有限，抵抗风险能力差，甚至不具备操盘的能力，开发商准入的门槛很低。
这导致部分开发商投入很少资金就开始动工，一旦后续银行紧缩，后续贷款跟不上，或者某个环节出现问题，就会立马陷入资金链断裂的境地，只能停工。火炬东第就是非常典型的案例。
火炬东第
第三，房企决策失误或股权纠纷。
有些烂尾楼，完全是开发商自己的原因。开发商一开始决策就有问题，最初抢先拿地，但实施过程中却发现资金缺口巨大周转困难，中途停工，调整方向。少数无良开发商，甚至会直接跑路。
比如工业南路上曾经的烂尾楼东城摩尔小区。该楼盘由山东润业房地产开发有限公司和山东恒华置业有限公司联合开发。2011年，山东恒华置业法人刘城玩起“失踪”，卷钱出走；2011年11月24日，山东润业房地产开发有限公司工作人员突然从建设工地撤离，还没建好的楼房也陷入停工。这完全是开发商自己的问题。
楼盘只要一烂尾，必然是旷日持久消耗战，绝不是轻易可以化解的，里面牵扯到的因素太多了。并不是所有开发商都有老王那种高超的手腕可以断臂自救。
NO. 3｜叁
如何消灭、避开烂尾楼
烂尾楼危害极大，烂尾楼的背后有大量受害者，有已交首付款的，有借钱给开发商的，有全款买房的，有被合法集资的；许多烂尾楼影响市容，有许多烂尾楼已经封顶，却在市中心黄金地段屹立10年之久；影响政府公信力，烂尾楼是一种存在的民生问题，应该尽快妥善解决。当然，几乎每个烂尾楼的问题都极其复杂，真心不好解决。
火炬东第烂尾“鬼屋”
消灭烂尾楼有两条路：
一是避免出现新的烂尾楼；
二是盘活现有的烂尾楼。
避免出现烂尾楼最彻底的办法是取消商品房预售制度。取消商品房预售制度是大势所需，但涉及范围太广，影响太过深远，很难一步到位。大概率会先试点后推广，逐步推进。否则以房地产行业现在的高负债率，直接取消商品房预售制度，房地产行业很可能会较大危机！
其实济南近年来对于土地溢价率较高的住宅项目，已经出台了控制烂尾风险的相关规定，这一点还是肯定和支持。
2017年4月19日发布的《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第二条提到：结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。
以唐冶片区的帝华鸿府为例，越是企业规模不大，但楼市行情较好时，急速膨胀的开发商，将来碰到行情下行越容易出问题。对于高价拿地的项目严格控制预售条件可有效防止烂尾。
对于济南现存的烂尾楼，有关部门正在努力解决。像诚基中心、卓越时代广场(卓越名座)、万豪中心商业用房已于2018年12月10日起开始退房退款工作；中弘鹊山已被广西云星集团以9.9亿接手，中弘广场本月拍卖等。但对于济南其他很多烂尾项目，因情况错综复杂，重生之日或许还很长久。
