孙健转自北京在明律师事务所
追求征收(拆迁)进度一直是征收(拆迁)单位在征收活动中摆在第一位的目标.而这也是违法征收(拆迁)高发的一个鸡肋.近几年来,越来越多的危房拆除行动出现在了一些房屋征收(拆迁)项目中,且行动模式基本都是一个模子里刻出来的——征收(拆迁)单位主动申请危房鉴定,拿到鉴定结果之后就以紧急避险、解危排险为名,快速实施强制拆除行为.实际上,这类行为的背后,往往是为了规避征收(拆迁)程序,实现高动迁率.这样做既不符合依法行政的原则,也不符合保障被征收人合法权益的理念.
【案情回放:补偿决定尚在诉讼,房屋6天内遭危房拆除】
天津市A区的甲先生有一处老宅,因A区人民政府主导的一个棚户区改造项目被纳入征收范围.因长期未在老宅内生活,甲先生一家并不知道A区人民政府早在2018年底对自己作出了《房屋征收补偿决定书》.
2019年夏天,得知"被补偿决定"的甲先生向天津市第一中级人民法院提起了行政诉讼,请求撤销前述《房屋征收补偿决定书》.
等待开庭的日子里,甲先生一如既往地隔段时间回老宅看看.然而,8月底的一天,他发现自家的老宅竟然不见了,房屋坐落处已经夷为废墟,一片苍凉.
甲先生赶紧报案,经警方调查,他才知道来龙去脉:棚户区改造项目指挥部向A区住房和城乡建设委员会提出危房鉴定申请,并委托某检测鉴定中心实施鉴定.
检测鉴定中心出具了一份《鉴定报告》,认为房屋危险性等级为D级,建议拆除.2019年8月16日,A区住房和城乡建设委员会作出《危险房屋通知书》,认定甲先生老宅系危房,要求立即避险、排险.8月21日,棚户区改造项目指挥部将房屋整幢拆除.
【律师说法:以拆危名义强拆规避征收程序,构成程序滥用】
一、危房的含义
《城市危险房屋管理规定》第二条规定:"本规定所称危险房屋,系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋."这也就是说,房龄几十年的老宅并不必然构成危房.危险房屋和老旧房屋完全不是一个概念.
二、危房的认定流程
首先,由房屋的所有权人或使用人向危房鉴定机构提出房屋安全鉴定申请.
其次,鉴定机构受理房屋安全鉴定申请之后,按下列程序进行鉴定:
(一)初始调查,摸清房屋的历史和现状;
(二)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;
(三)检测验算,整理技术资料;
(四)全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议;
(五)签发鉴定文书.
再者,根据鉴定机构的鉴定结果,房屋危险性鉴定等级可划分为:
A级:结构承载力能满足正常使用要求,未发现腐朽危险点,房屋结构安全.简单说,不构成危房;
B级:结构承载力基本满足正常使用要求,个别结构构件处于危险状态,但不影响主体结构,基本满足正常使用要求;
C级:部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情,构成局部危房;
D级:承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整幢危房.
上述案件中,棚户区改造项目指挥部既不是房屋所有人也不是房屋使用人,故其无权对甲先生所有的房屋申请危房鉴定.
而鉴定机构并未通过甲先生了解房屋情况、进行现场勘查,鉴定报告也未送达给甲先生,因此鉴定流程也不合法.
三、危房的区分处理
房屋被认定为危房后,并非一律需要拆除,而应当根据危房的具体状态进行区分处理:
(一)观察使用.适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋.
(二)处理使用.适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋.
(三)停止使用.适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋.
(四)整体拆除.适用于整幢危险且无修缮价值,需立即拆除的房屋.
四、征收范围内危房的特殊处理
实践中,如果像本案一样,房屋已经被划入了征收范围,还应当做特殊处理.
仍以本案为例,即便鉴定机构将甲先生老宅鉴定为D级危险房屋、建议拆除不存在上述违法情形,也不得在甲先生毫不知情的情况下直接强拆.
原因在于:房屋征收应当遵循"先补偿、后搬迁"的原则,在被征收人未获得合法补偿的情况下,仍应保障被征收人对被征收房屋或者土地的合法占有使用的权利.
而政府职能部门在实施房屋征收时应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,不能规避法定程序,恣意或者变相寻找理由强制拆除房屋代替行政征收,侵犯公民、法人或者其他组织的合法财产权利.
既然A区人民政府已经针对甲先生的老宅作出了征收补偿决定,甲先生一家又并未实际使用该房屋,且其相邻房屋也早已签约搬迁,不存在任何现实风险.那么应当等待司法机关就补偿决定司法审查的结果,或司法强拆,或甲先生在此过程中与征收部门达成协议后将房屋交征收部门拆除,而不应像本案这样迳行违法强拆.
中国民主党天津社会不公正观察员 孙健
2019年12月16日
