郑秀梅转自香港大學法律學院比較與公法研究中心
如果要本地政府不再依賴徵地和轉換土地用途得來的收益，他們就要找另外一些可觀的收入來源
來彌補減少了的庫房收入。根據 2010 年的統計，土地交易所帶來的收益是人民幣 2.7 萬億元，這
217 See “Officials setting too great a store on GDP growth figures” Xinhua (13 August 2009), online: China Daily
<https://www.chinadaily.com.cn/bizchina/2009-08/13/content_8566896.htm>.
218 See Wanda Bailing Wang, “Fiscal Incentives and Local Government Behavior in China” (2007) 6:1 China
Currents, online: China Research Center <https://www.chinacenter.net/fiscal-incentives-and-local-governmentbehavior-in-china/>.
219 同上。
220 See Xinhua, supra note 217.
221 Interview of Li Yuanchao by Robert Lawrence Kuhn (20 February 2008) in Robert Lawrence Kuhn, “Building
'Intra-Party Democracy' in China” Bloomberg Businessweek, online: Bloomberg Businessweek
<https://www.businessweek.com/stories/2008-02-20/building-intra-party-democracy-in-chinabusinessweekbusiness-news-stock-market-and-financial-advice>
222See Mu Xuequan, “China to assess local officials' performance based on water conservation efforts” Xinhua (19
January 2011) , online: Xinhua <https://news.xinhuanet.com/english2010/china/2011-01/19/c_13698360.htm>.
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與 2009 年相比是 70.4%的增長。223介於土地和可發展土地的資源都是有限的，就算先不考慮改變
土地用途和重置居民等社會成本，繼續依賴土地交易所帶來的庫房收益都依然是一個不能持續發
展的模式。中國現在正考慮實施年度物業稅，這將會是取代現制度的一個重要可能性。這也是美
國地區政府和很多其他地區政府的重要資金來源。224
中央政府這個稅務新提案不僅是為現時地區政府過分依賴改變土地用途來維持受益的局面提供出
路，同時也被視為一個政策策略，為中國過熱的地產市道降溫。另外它也有潛力為發展合理價格
房屋計劃提供資金。225
物業稅的好處是能為政府帶入穩定收益，而且當地價上漲的時候也慢慢
地增加，這同時也鼓勵地區政府實行穩定的經濟增長。物業稅的政策優勢令很多私人發展商認為
這是勢在必行的事，他們甚至希望政府儘快實行，好讓他們對將來的工程有更好的預算。226
2011 年一月二十八日，上海及重慶是中國第一批城市實驗物業稅。227 這稅務非常寬鬆而且只影響
極小數的業主，但是這對於將來實行全國性物業稅是極具代表性的雛形。在上海，物業稅在豪華
地產交易中實施，只適用於每家庭內的成年人擁有超過六十平米的單位。228 同時物業稅也只適用
於上海居民所購買的非主要(投資) 住所或是由非上海居民新買的上海住所。最重要的是這稅項只
在政策出台後實施，所有一月二十八日前的交易獲豁免。至於絕對金額方面也不是天文數字。去
年少於平均價兩倍的新物業的樓宇稅率是是總市值的 0.28%；而所有比這標準更高價的物業稅率
是 0.42%。229
中國官員表示，國家已經有計劃延伸試點物業稅而且「循序漸進地設立圍繞物業地產的稅制。」
230但是，除了要克服政治上已經可以預見的路障以外，要實施一套完善和全國性的物業稅制也有
其他莫大的難處。最起碼就是要先把行政制度做好，才可以開始徵收物業稅。另外還要測量土地
而且在地區設立土地註冊處，也需要有效率的制度來處理土地買賣記錄。政府也要簽發用地使用
權證書作為業主的正式證明。任何要延伸試點物業稅的計劃都要審慎處理，尤其是當要應用於農
村地區時，就必須克服以上困難。
223 See Jing Ulrich, “Impact of China’s New Property Tax and Latest Round of Tightening – Views from Shanghai”, JP
Morgan’s Hands-On China Series (2 February 2011) at 2, online: JP Morgan
<https://www.jpmorgan.com/cm/BlobServer?blobcol=urldata&blobtable=MungoBlobs&blobkey=id&blobwhere=11
58623168831&blobheader=application%2Fpdf>.
224 In 2009, property tax revenue in the United States compromised some 34% of local tax revenue. See “Time for
a property tax”, The Economist (4 February 2012), online: <https://www.economist.com/node/21546014>.
225 Ulrich, supra note 223 at 4.
226 同上，第 3 頁。
227 同上，第 1 頁。
228 同上，第 2 頁。
229 同上。
230 See Shao Xiaoyi & Lucy Hornby, “China to expand pilot property tax scheme” Reuters (21 September 2012),
online: Asian Legal Business <https://asia.legalbusinessonline.com/news/breaking
